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時間︰2020-02-28 04:22:54 來源︰經(jing)濟參(can)考報

當前,國內房kang)夭xing)業dao) 卸炔歡咸嶸 科qi)優(you)勝(sheng)劣汰(tai)趨(qu)勢正在(zai)加速。數據顯示,2019年330家(jia)房企(qi)破產,百強房企(qi)整體業dao)ㄒ參(can)從忻ming)顯提升。今年,各梯隊房企(qi)門檻進一步提升,但(dan)規模(mo)房企(qi)擴容(rong)放緩,新增(zeng)千(qian)億房企(qi)數明(ming)顯下(xia)降(jiang),近(jin)4年來房企(qi)整體的(de)目標完(wan)成率水(shui)平也逐年降(jiang)低。

房企(qi)兩極分化現象加劇

1月13日下(xia)午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收zhan)焊j杉 諾de)87個項(xiang)目,成為2020年首個大型收並(bing)購事件,甚至被稱為“世紀大並(bing)購”。在(zai)業de)誑蠢矗 康(kang)夭xing)業正由(you)高速發展(zhan)時期進入橫盤期,加you)019年融資監(jian)管政策(ce)收緊,眾多(duo)房企(qi)所面(mian)臨的(de)生(sheng)存壓(ya)力史(shi)無前例。

隨著(zhou)行(xing)業dao) 卸鵲de)不斷提升,行(xing)業頭部(bu)格局不斷穩(wen)固(gu),2019年房企(qi)TOP30門檻值已超千(qian)億。與此同(tong)時,留(liu)給中xing)Σqi)業的(de)機會卻越(yue)來越(yue)少,並(bing)且(qie)地產行(xing)業的(de)容(rong)錯度降(jiang)低。針(zhen)對世茂集團收zhan)焊j杉 攀錄 諍倉強庀喙胤治xi)人(ren)士指出︰“本次交易的(de)被收zhan)悍礁j杉 牛 zeng)經(jing)也是穩(wen)健經(jing)營(ying)的(de)典(dian)範,但(dan)在(zai)瞬(shun)息萬(wan)變的(de)行(xing)情之下(xia),連(lian)續踏空節奏,加you)嫌Χ允?保 zui)終釀下(xia)今日的(de)苦(ku)果。”

行(xing)業整體規模(mo)增(zeng)速也在(zai)顯著(zhu)放緩,百強房企(qi)規模(mo)增(zeng)長“失速”。2019年12月,房企(qi)進一步加大供貨力度和營(ying)銷力度,以沖刺年終業dao)  僨糠科qi)權益銷售金額環比(bi)增(zeng)長18.3%至9903.4億元,創(chuang)全年單月規模(mo)新高。然(ran)而,多(duo)家(jia)市場機構(gou)統計顯示,真實情況並(bing)不如企(qi)業業dao)ㄔzeng)速反映得那麼樂zhi)郟 qi)業實dao)嗜? 硐制氈bian)不及預期。權益口徑下(xia),百強房企(qi)2019年全年累計銷售金額同(tong)比(bi)增(zeng)長6.5%,不及2017年的(de)40.5%和2018年的(de)35.1%。

與此同(tong)時,2019年全年,數百家(jia)房kang)夭qi)業宣告破產的(de)消息進一步引發市場關注。中國指數研究院的(de)統計顯示,截至2019年11月,在(zai)人(ren)民法院公告網(wang),以“房kang)夭破產文書(shu)”為關鍵字(zi)可檢(jian)索出來400多(duo)條破產文書(shu),以企(qi)業為單位來看的(de)話(hua),剔除部(bu)分重復企(qi)業dao)胺欠康(kang)夭qi)業,共計330家(jia)房企(qi)發布了破產相關文書(shu)。

中指院相關分析(xi)人(ren)士指出,發布破產文書(shu)的(de)房kang)夭qi)業主要分布于(yu)長三角與珠三角城市群,上述兩個區域佔總數量kang)de)43%。中指院分析(xi)人(ren)士認為,“一方面(mian),熱點城市及城市群,吸(xi)引了大量房kang)夭 ?qi)業進入,區域競爭激烈,地方小微房企(qi)生(sheng)存更加艱難(nan);另一方面(mian),長三角及珠三角投資及借貸(dai)熱度高,借貸(dai)糾紛以及公司(si)注銷破產更加頻(pin)繁。”

融資困境疊加企(qi)業經(jing)營(ying)壓(ya)力

“對破產企(qi)業進行(xing)核實後,我們發現zhi)科qi)大多(duo)為當地開發企(qi)業,很多(duo)糾紛為破產和解以及再(zai)次啟動,相比(bi)小企(qi)業而言,部(bu)分zhi)婺mo)相對yue)洗蟺de)房企(qi),因戰略定位、多(duo)元擴張、項(xiang)目銷售等問(wen)題,資金鏈也出現了問(wen)題。”中指院方面(mian)表示。

根(gen)據中指院對企(qi)業深(shen)陷困境原因分析(xi)研究,房企(qi)面(mian)臨破產主要有兩方面(mian)原因︰一方面(mian),企(qi)業自身管理制度落後、運營(ying)效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一,在(zai)市場火熱的(de)上行(xing)期階段,企(qi)業的(de)銷售業dao) 燜僭zeng)長,掩蓋(gai)自身“內功”先(xian)天不足的(de)缺陷。同(tong)時,規模(mo)化也對企(qi)業自身管理提出更高的(de)要求,企(qi)業並(bing)沒有及時優(you)化應對挑戰。一旦市場進入平穩(wen)ran)螄xia)行(xing)期,企(qi)業的(de)競爭力短板就會凸(tu)顯出來,銷售去化以及融資等問(wen)題將(jiang)形成較大壓(ya)力。

另一方面(mian),部(bu)分zhi)科qi)前期的(de)業dao)  zeng)長促使企(qi)業自信心急劇擴張,在(zai)業務(wu)發展(zhan)方面(mian)速度過(guo)快,激進的(de)多(duo)元化拓展(zhan)拖累了企(qi)業的(de)發展(zhan)速度。

“作為一個資金密集型行(xing)業,房kang)夭  xu)要大量資金支持(chi),一旦運轉中的(de)環節出現資金問(wen)題,多(duo)米zhou)敵?Ρ淮?  jiang)迅速蔓(man)延,導(dao)致房企(qi)經(jing)營(ying)困頓甚至倒閉破產。”中指院方面(mian)分析(xi)指出,2019年,信用評級較高的(de)大型房企(qi)資金優(you)勢更加明(ming)顯,而部(bu)分小型房企(qi)資金承壓(ya),短期資金風險顯著(zhu)增(zeng)加。“房企(qi)仍需(xu)要從經(jing)營(ying)上做好地產主業,優(you)化債務(wu)結構(gou),降(jiang)低杠桿比(bi)例,平穩(wen)發展(zhan)才能(neng)持(chi)久經(jing)營(ying)。”

在(zai)政策(ce)調控較緊的(de)當下(xia),尤其是融資端shun)歡鮮戰簦 謐食殺舅shui)漲船(chuan)高,現金流更是重中之重。億翰智庫方面(mian)也認為,“收並(bing)購浪潮來襲,也體現出當下(xia)地產行(xing)業之艱難(nan)。對于(yu)進入發展(zhan)困境的(de)房企(qi)而言,或(huo)多(duo)或(huo)少都(du)有自身的(de)原因。”

2019年,全國範圍多(duo)個城市取消或(huo)放寬了落戶(hu)限(xian)制。業de)讜?疲 遼儻蠢-3年城鎮化速度仍能(neng)保持(chi),基本置(zhi)業需(xu)求仍在(zai),住宅開發仍有增(zeng)長空間。億翰方面(mian)認為,房kang)夭qi)業在(zai)精(jing)進主業的(de)基礎上,可結合本身基因和資源情況,適(shi)度投入部(bu)分地產相關的(de)多(duo)元化業務(wu)作為長期戰略,但(dan)一定要注意多(duo)元化的(de)投入也要遵守聚焦原則,同(tong)時平衡好主業與其他(ta)業務(wu)的(de)結構(gou)關系。

2020年房企(qi)規模(mo)預計穩(wen)中有升

近(jin)幾(ji)年,房企(qi)紛紛涉足長租(zu)公寓、養老地產、文旅地產相關領域,也有房企(qi)進軍新能(neng)源汽車、機器人(ren)制造、汽車零部(bu)件制造等非地產領域。上述中指院方面(mian)分析(xi)人(ren)士表示,“房企(qi)要對自身的(de)財力、物力、人(ren)力有著(zhou)系統規劃,促進業務(wu)及品牌(pai)的(de)協同(tong)發展(zhan),形成系統運營(ying)合力,否則新涉足業務(wu)不僅短期難(nan)見效益,主業的(de)發展(zhan)也會受到拖累。”

行(xing)業人(ren)士指出,受市場下(xia)行(xing)和調控不放松影(ying)響,我國房kang)夭qi)業正在(zai)面(mian)臨費用率提升、負(fu)債率升高、短期償債能(neng)力下(xia)滑的(de)困境,尤其中xing)︵頭科qi),仍yue)jiang)面(mian)臨一定的(de)盈利和資金壓(ya)力。

未來,在(zai)融資監(jian)管全方位趨(qu)緊的(de)情況下(xia),行(xing)業分化將(jiang)會持(chi)續加劇。業de)諂氈bian)認為,雖(sui)然(ran)目前房kang)夭諧 迦? ya)力尚存,但(dan)行(xing)業將(jiang)保持(chi)長期平穩(wen)發展(zhan)的(de)市場環境已趨(qu)于(yu)明(ming)朗(lang)。預計2020年企(qi)業整體規模(mo)將(jiang)維持(chi)穩(wen)中有升的(de)增(zeng)長態(tai)勢。行(xing)業競爭加劇下(xia),百強房企(qi)內部(bu)kang)de)分化格局也將(jiang)進一步持(chi)續。

在(zai)市場去化承壓(ya)的(de)背景(jing)下(xia),企(qi)業的(de)發展(zhan)重心逐漸由(you)“增(zeng)量角逐”轉向“提質(zhi)增(zeng)效”,未來業dao) 婺mo)的(de)增(zeng)長不能(neng)簡單依賴于(yu)供貨量kang)de)加大,企(qi)業戰略布局、組織管控、品牌(pai)建設(she)等綜合實力的(de)提升將(jiang)是房企(qi)未來工作的(de)重中之重。

“尤其是中xing)︵頭科qi)布局相對集中,很難(nan)平衡區域風險。因此,適(shi)度降(jiang)低杠桿比(bi)例,放緩增(zeng)長節奏,能(neng)夠有xing)?奼芟紙鵒鞣縵鍘!幣諍倉強夥矯mian)指出,當下(xia)房kang)夭xing)業的(de)競爭格局與以往大有不同(tong),合作是當下(xia)房企(qi)生(sheng)存和競爭的(de)主要形wen)劍 獻韉de)本質(zhi)是優(you)勢交換,合作的(de)目kang)de)是完(wan)善(shan)自我的(de)資源矩陣(zhen)。

編(bian)輯︰郭(guo)夢涵

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